冀國稅函〔2006〕7號

各市國家稅務局：

這了加強外商投資房地產開發經營企業所得稅的征收管理，規范企業納稅行為，根據國家稅務總局有關文件精神，結合我省實際，省局制定了《河北省外商投資房地產開發經營企業所得稅管理暫行辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○○六年一月十八日

河北省外商投資房地產開發經營企業所得稅管理暫行辦法

第一條 為了加強外商投資房地產開發經營企業(以下簡稱企業)所得稅的征收管理，規范企業的納稅行為，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》及其實施細則、《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》(國稅發〔2001〕142號)的有關規定，特制定本辦法。

第二條 企業預售房地產的，其所取得的預收款，主管稅務機關應按《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》(國稅發〔1995〕153號)的規定按季預征企業所得稅，主管稅務機關可按預計利潤率計算應納所得稅額。

預計利潤率幅度，設區市市區為8％—15％，縣(市)城區及以下地區為5％—10％。具體執行利潤率標準，由各設區市局根據當地房地產行業的經營利潤水平在幅度內確定，實際執行的預計利潤率報省國稅局備案。執行利潤率低于或高于所列利潤率幅度標準的，報省國稅局批準后執行。

當期應納稅額按下列公式計算：應納稅額=預售款收入X預計利潤率X適用稅率

第三條 企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入扣除當期相應成本費用及損失后的余額為當期應納稅所得額,依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額按下列公式計算

應納稅額=應納稅所得額X適用稅率—已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅

第四條 企業應以房地產管理部門出具的工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者確認為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業年度實際應納所得稅額。

第五條 企業房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：

(一)采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日確認為銷售收入的實現；

(二)采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間確認為銷售收入的實現；

(三)采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方之日確認為銷售收入的實現；

(四)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日確認為銷售收入的實現。

第六條 企業銷售房地產所發生相應成本費用的確認，以收入與支出相匹配為原則。企業應根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確認當期成本費用。企業可售單位工程成本費用按下列公式確定： 可售單位工程成本費用=可售總成本費用／總可售面積

總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確的面積?？墒劭偝杀举M用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費、拆遷補償費、七通一平、勘察設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備、綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。

企業從事多個項目開發而未按項目歸集或無法準確歸集成本費用的，應根據配比原則，按適當的比例在各項目之間進行合理分攤。“適當的比例”指計算土地征用及拆遷費時，按各項目征地面積占總征地面積的比例計算，其他成本費用按各項目可售面積占總可售面積的比例等合理的方法計算。

第七條 企業發生的綠化、道路等配套設施費用，可以直接計入房屋開發成本。企業在售后發生的配套設施費用，能夠提供有關部門文件及相關資料和報表，經報主管稅務機關批準后，可在銷售房地產時進行預提，預提比例可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行，預提比例最高不超過年銷售收入的1％。配套設施建設全部結束后，稅務機關應進行匯算，并按實際支出在當期進行調整。

第八條 企業以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅所得額。

企業采取先租賃后又出售房地產的，原在租賃期間實際已經計提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費用扣除。

第九條 境外企業與企業簽訂房屋包銷協議，為企業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房屋轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規定，繳納企業所得稅。

上述包銷業務是：境外企業與企業簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房屋時使用本企業收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業務，應按《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》(國稅發〔1999〕242號)的規定執行。

第十條 凡按合同規定投資各方分配房產的，企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用(包括中方以土地使用權作為投資的費用)后，再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。

第十一條 企業繳納所得稅，應按年計算，分季預繳。季度終了后15日內預繳，年度終了后四個月內年度申報，五個月內匯算清繳，多退少補。

第十二條 存在預售房地產項目的企業，在季度申報時，報送預售房地產項目的季度所得稅申報表(B類BB1)；每年度終了后四個月內，報送年度所得稅申報表(B類)、經注冊會計(稅務)師審計后的會計報表和涉外房地產企業基本情況表(見附表)；并在季度和年度申報時同時附送《涉外房地產企業年度內預售款結轉情況表》。

第十三條 企業具有下列情形之一的，稅務機關應采取核定征收方式征收企業所得稅：

(一)按照法律、行政法規的規定應當設置賬簿但未設置的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

(四)發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

(五)納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

第十四條 企業采取核定征收方式征收所得稅的，按照《中華人民共和國稅收管理法實施細則》的第47條的規定執行。

核定利潤率標準，設區市市區為15％，縣(市)城區及以下地區為10％。當期應納稅額按下列公式計算：

應納稅額=(當期銷售收入+當期預售款收入—上期預售款在本期結轉銷售收入)X核定利潤率X適用稅率

第十五條 采取核定征收方式征收所得稅的企業，由其填寫《企業所得稅征收方式鑒定表》，主管國稅機關審核，確定其征收方式后報市局備案。

第十六條 本辦法實施前，對于企業已完工未結算工程項目的收入、成本確認，應按本辦法規定，以收入與支出相配比為原則，按以下方式處理：

(一)企業房地產開發項目已完工，取得工程項目合格證明，或者首筆房地產使用權已交付，或者首筆產權轉讓手續已辦理，因未取得結算發票，未進行最終結算的工程項目，應將預收款結轉銷售收入，并按規定進行匯算清繳;

(二)企業房地產開發項目已完工，未取得工程項目合格證明，首筆房地產使用權未交付，或者首筆產權轉讓手續未辦理，已發生預售行為的，其預售款收入仍按本辦法第三條預征企業所得稅。

第十七條 本辦法自2006年1月1日起執行。以前的有關規定如與本辦法不符的，按本辦法的規定執行。